東京地方裁判所 昭和６１年（ワ）１４６０４号 判決 1991年6月20日
原告
松原重夫
右訴訟代理人弁護士
庄司正臣
被告
高橋守次
右訴訟代理人弁護士
石井成一
同
小田木毅
同
加藤美智子
右訴訟復代理人弁護士
竹内淳
被告
柴田桂一
外四名
右五名訴訟代理人弁護士
金井清吉
同
齋藤豊
主文
一 被告高橋守次は原告に対し、原告から金三三四六万円の支払を受けるのと引き換えに、被告土井久夫に対して有する別紙第一物件目録三記載の建物部分に対する返還請求権、被告高橋三樹雄に対して有する同目録四記載の建物部分に対する返還請求権、被告金井規光に対して有する同目録五記載の建物部分に対する返還請求権及び被告柴田桂一に対して有する同目録六記載の建物部分に対する返還請求権を原告に譲渡し、かつ、被告土井久夫、同高橋三樹雄、同金井規光、同柴田桂一に対して、以後右各建物部分を原告のために占有せよと通知せよ。
二 被告高橋守次は原告に対し、昭和六一年一一月一日から右引渡済みに至るまで一か月金四万三二〇〇円の割合による金員を支払え。
三 原告の被告高橋守次に対するその余の請求及びその余の被告らに対する請求をいずれも棄却する。
四 訴訟費用は、原告と被告高橋守次との間においては、原告に生じた費用を二分し、その一を被告高橋守次の負担とし、その余を各自の負担とし、原告と被告柴田桂一、同吉川金次郎、同土井久夫、同金井規光、同高橋三樹雄との間においては、原告の負担とする。
五 この判決は二項に限り仮に執行することができる。
事実及び理由
第一原告の請求
1 被告高橋守次は原告に対し、別紙第一物件目録一、二記載の建物（以下個別の建物を指すときは「本件建物一」などといい、両者を合わせて指すときは単に「本件建物」という。）を収去して別紙第二物件目録記載の土地（以下「本件土地」という。）を明け渡し、かつ、昭和六一年一一月一日から右土地明渡済みに至るまで一か月金四万三二〇〇円の割合による金員を支払え。
2 原告に対し、被告土井久夫は別紙第一物件目録三記載の建物部分（以下「本件建物①部分」という。）、同高橋三樹雄は同目録四記載の建物部分（以下「本件建物②部分」という。）、同金井規光は同目録五記載の建物部分（以下「本件建物③部分」という。）、同柴田桂一は同目録六記載の建物部分（以下「本件建物④部分」という。）のうち一階店舗部分（別紙図面斜線部分）を除いた部分、同吉川金次郎は同目録六記載の建物部分のうち一階店舗部分（別紙図面斜線部分。以下「本件建物④部分の店舗部分」という。）から退去し、それぞれ本件土地を明け渡せ。
第二事案の概要
本件は、原告が土地の賃貸借契約の期間満了を理由に借地人に対し建物収去土地明渡を、建物占有者に建物退去土地明渡を請求したのに対し、借地人側から予備的に建物買取請求権が行使され、建物価格の時価に相当する金銭の給付との同時履行が主張された事件である。
一本件土地の賃貸借関係
1 原告の祖父松原重蔵は、大正一四年ころ、被告の父高橋守平に対し、本件土地を賃貸し、そのころ右高橋守平は、本件土地の上に本件建物二棟を建築して所有した。
2 被告高橋守次は、昭和三五年一月八日、相続により本件建物二棟を取得するとともに本件土地の賃借人の地位を承継した。他方、本件土地は、原告の父松原七蔵を経て、昭和三四年八月一二日、原告が相続により取得し、賃貸人の地位を承継した。
3 原告と被告高橋守次は、昭和四一年一〇月ころ、本件土地についての賃貸借契約について、目的を普通建物所有、期間を二〇年間、賃料を一か月二万二八八〇円として更新することに合意した。
4 本件土地の賃貸借は、昭和六一年一〇月三一日の経過により存続期間が満了したところ、被告高橋守次は、そのころ原告に契約の更新を請求したが、原告は、これに対し遅滞なく異議を述べた。
なお、右期間満了時における本件土地の賃料は一か月四万三二〇〇円であった。
（以上の事実は、原告と被告高橋守次との間で争いがなく、その余の被告らとの関係では、<証拠略>、弁論の全趣旨によって認められる。）
二本件建物の占有利用関係
被告土井久夫は本件建物①部分を、同高橋三樹雄は本件建物②部分を、同金井規光は本件建物③部分を、同柴田桂一は本件建物④部分をそれぞれ被告高橋守次から賃借しており、同吉川金次郎は本件建物④部分の店舗部分を被告柴田桂一から転借を受け、それぞれ各建物部分（但し被告柴田桂一については同吉川金次郎に転貸した部分を除く）を占有している。
（以上の事実は当事者間に争いがない。）
三建物買取請求権の行使
被告高橋守次は、昭和六三年七月七日の本件第七回口頭弁論期日において、原告に対し、更新請求が認められないときは本件建物一、二を時価で買い取るべきことを請求した。
（右事実は本件記録上明らかである。）
四争点
本件の主たる争点は、更新請求に対する原告の異議に正当事由があるか否か、右が肯定された場合、本件建物の買取価格（被告高橋守次はこの価格を一億五〇〇〇万円と主張し、原告は三三七〇万円を超えることはないと主張している。）をいくらとするのが相当か、の二点であるが、正当事由に関する当事者の主張は次のとおりである。なお、原告は、建物買取請求権が行使されたことに伴い、本件建物の所有者として、借家人である被告柴田桂一らに対して、自己使用の必要等を理由に解約の申し入れもしている。
1 原告の主張
原告は、現在約一二坪の借地に、一階28.13平方メートル、二階28.77平方メートルの店舗兼居宅に居住し、鮮魚店を開いている。この建物に原告夫婦、原告の母が住んでおり、また、原告の二人の子供は家が手狭なため高額な家賃を支払ってマンションを借りている。原告は店舗及び居宅を広げたいと考えているが、本件土地以外に建物を拡張することはできない。他方、被告高橋守次は、自宅は別に所有し、本件建物二棟は被告柴田桂一らに賃貸している。また、本件土地の賃貸借契約は既に契約後六〇年余を経過し、本件建物は、いずれも著しく老朽化している。原告が本件土地を使用する必要性は被告に比較し格段に大きく、原告の異議には正当事由があるものというべきである。
2 被告の主張
本件建物はいずれももともと賃貸用の建物として建築されたものであり、建築直後から第三者に賃貸してきたものであって、これは土地所有者も容認してきたことであるところ、現在の借家人である被告柴田桂一らは経済的にみて他に移転することはできない状況にある。また、被告高橋守次も現在まで借地人としての義務を誠実に履行してきた。原告の主張は、自分の家が狭いというにすぎないが、原告には本件土地以外にも土地を所有している。被告側の方が本件土地を使用する必要度は高いというべきである。
第三判断
一正当事由の有無について
1 証拠<省略>によると、以下の事実を認めることができる。
(1) 原告（昭和六年生）は、現在肩書地にある木造瓦葺二階建ての店舗兼居宅（床面積一階28.13平方メートル、二階28.77平方メートル。以下「原告建物」という。）に妻よし子（昭和九年生）と原告の母花（明治四四年生）の三人で暮らしている。右建物の敷地は約一二坪であるが、これは原告の父松原七蔵が親戚から昭和の初めころに賃借したものであり、原告の父はそこに建物を建てて、鮮魚商を営んでいたが、昭和三四年八月に死亡し、原告が相続により、右土地の賃借権を承継した（現在の賃料は月額七九〇〇円）。原告建物は、昭和四七、八年ころ原告が建て替えたものであり、一階に約三坪の店舗と台所、居間があり、二階に六畳と三畳の部屋と五畳程度の板の間の部屋がある。
(2) 原告夫婦には長男友治（昭和三四年生）と次男豊（昭和三九年生）がいるが、二人とも既に結婚して独立している。原告夫婦は、原告建物で鮮魚商を営む傍ら、原告の妻が調理師の資格をもっていることから、客からの注文に応じて料理の仕出しの仕事をしている。しかし、鮮魚の売上は年々落ちており、仕出しの方も店舗が狭いため十分な商売ができない状態である。原告夫婦は本件土地が返還されれば、そこに店舗兼共同住宅を建て、スーパーマーケットのような食料品店を開きたいと考えている。
原告の長男夫婦には三人の子供があるが、現在借りているマンションは六畳二間と手狭になっており、本件土地の返還が受けられれば両親と共に建物を建てて同居したいと考えている。また、次男夫婦には、現在子供はいないが、マンションの家賃として月額一三万二〇〇〇円を支払っているため生活は楽ではなく、できれば本件土地に両親と共に家を建てて居住したいと考えている。
(3) 原告は、本件土地の南側にも土地（中野区野方一丁目一五五五番一の宅地577.85平方メートルから本件土地の部分を除いた残地約三〇〇平方メートル。別紙図面参照）を所有しているが、そこも建物所有を目的として二名に賃貸しており、賃借人はいずれも現在建物を建築し、これを住居として使用しているため返還を受ける見込みがないだけでなく、当該土地部分は道路に面しておらず、建物を新築する場合は、本件土地の一部に幅員四メートルの道路を作らなければならないうえ（そのためには本件建物一、二のいずれかを取り壊さなければならない。）、道路に面していないことから店舗を作るには全く向いていない土地である。
(4) 被告高橋守次の父高橋守平は、かつて埼玉県選出の衆議院議員であったが、大正一四年ころ、資金繰りに困った知人から頼まれて本件建物一、二を引き取り、原告の祖父から本件土地を賃借するに至ったものであるが、取得以来、右建物は主に第三者に賃貸されている。
被告高橋守次（大正一一年生）は、埼玉銀行に常務取締役、常任監査役などとして勤務した後、昭和五八年六月から埼玉銀行の関連会社である首都圏ファクター株式会社の社長をし、平成元年六月から同社の取締役相談役に就任しているものであるが、同被告には、敷地が一九六坪もある妻名義の建物があり（但し敷地は借地である。）これを妻と二人で自宅として使用しているほか、約八二平方メートルのマンションを所有し、これを他に賃貸している。
同被告は、本件建物一、二を相続した後も、その管理を被告柴田桂一の母親らに委ねており、建物の補修等についてもすべて借家人らに任せていた。
(5) 本件建物一と本件建物二は同一の構造で、もともと一棟に二世帯が居住できるようになっており、いずれも道路側は店舗用の造りとなっている。本件建物はいずれも大正一四年ころ建築された木造建物であるが、常時借家人が入っており、借家人が土台や、内装、外装に補修を重ねてきたこともあって外観は比較的良好に保たれているものの、経年による老朽化は否めない状態にある。なお、現在の家賃は、一戸分につき一か月二万五〇〇〇円である。
(6) 被告土井久夫（昭和一六年生）は、昭和二〇年四月ころ、同被告の父が本件建物①部分を賃借して以来、右建物部分に居住している。現在同被告は、妻と子供二人、同被告の父（平成元年九月現在八七歳）の五人で暮らしている（但し父親は入院中）。夫婦で月約三〇万円程度の収入を得ているが、居住できる不動産は所有していない。
被告高橋三樹雄（大正八年生）は、その父が昭和二年ころ、本件建物②部分を賃借し、以来、同所に居住している。現在同被告は、妻（大正一一年生）と同被告の母（明治三三年生）の三名で右建物部分に居住している。家計は恩給と年金によって維持されており、経済的には他所に転出はできない状態である。
被告金井規光（大正一二年生）は、昭和五年ころ、両親が本件建物③部分を賃借して以来、右建物部分に居住し、現在は妻（大正一五年生）と二人暮らしである。同被告は、年金収入によって生計を維持しているが、妻は病気がちであり、生活は楽ではなく、転居できる不動産も所有していない。
被告柴田桂一（大正二年一二月生）は、昭和二〇年九月ころ、本件建物④部分を賃借し、妻（大正一四年生）と二人で暮らしている。同被告は心臓に機能障害がある身体障害者（等級一級）であり、一〇万円弱の年金と妻のパート収入（一か月約七万円）によって生計を維持している。
なお、同被告は、右建物部分のうち一階の店舗部分を被告吉川金次郎に転貸しているが、この転貸については被告高橋守次は条件付で承認している。
2 右の認定事実に基づいて判断するに、本件建物の借家人から賃料（一か月合計一〇万円）を取り、その敷地である本件土地の賃料（一か月四万三二〇〇円）を原告に支払っている被告高橋守次にとって、本件土地の賃貸借契約の継続は本件建物に投下した資本の回収という以上のものはなく、本件土地の賃貸借契約が既に六〇年を経過し、本件建物も既に建築後六〇年を経過しているのであるから、本件土地賃貸借契約の当初の目的は十分に達せられたと評価せざるをえない。そうして、同被告は、居住用の不動産は別に複数所有しており、本件土地を居住用に使用する予定はなく、経済的にも恵まれた地位にある。他方、原告は、現在約一二坪の借地にある店舗兼居宅に居住して鮮魚商を営んでおり、毎日の生活にも差し支える生活を長期間余儀なくされてきているだけでなく、鮮魚の売上も年々落ちていることなどを考慮すると、原告がこれからの生活のために本件土地に店舗兼共同住宅を建てて子供達と同居したいと考えていることには無理からぬところがある。本件土地を使用する必要性は被告高橋守次に比較して原告に切実なものがあるというべきである。
右にみた原告の本件土地の必要性や賃貸借の経過、双方の事情等を考慮すると、更新請求に対して原告がなした異議には正当な事由があるというべきである。
3 被告らは、本件建物はもともと賃貸用の建物として建築されたものであるところ、本件建物には、被告柴田桂一ら借家人がおり、これら借家人にとって本件建物を使用する高度の必要性があり、これは借地人側の事情として考慮すべきであると主張し、なるほど前記認定したところによると、被告柴田桂一、被告高橋三樹雄、被告金井規光の三名はいずれも相当な高齢者であり、年金等の僅かな収入で生計を維持していて他に転居できる不動産もなく、また、被告土井久夫も家族が多く他に転居できる住居もないのであって、これら借家人らにとって本件建物を使用する必要性については深刻なものがあるといえるが、本件は、借地人から建物買取請求権が行使されている事案であり、被告柴田桂一ら本件建物の借家人はその借家権をもって建物の承継人となる原告に対抗しうるのであるから、このような場合には借家人らの事情は借地人側の事情として考慮する必要はないものと考える。
二買取請求された建物の時価について
1 買取請求権が行使された場合における借地法四条二項の建物の時価とは、建物が現存するままの状態における価格であり、その算定には、建物敷地の借地権そのものの価格は加算すべきではないが、建物の存在する場所的環境は参酌すべきものである。
2 これを本件についてみるに、本件建物は、前記認定のとおりいずれも大正一四年ころに建築された木造建物であり、その後借家人によって土台や内装、外装などに補修が加えられてきたが、経年による老朽化は否めないものであるところ、<証拠>（不動産鑑定士米山重昭の鑑定書。以下「米山鑑定」という。）によれば、本件建物一、二の建物自体による現在の価格は一棟一七三万円（二棟で合計三四六万円）であることが認められる。
<証拠>（不動産鑑定士木内二三夫の鑑定書。以下「木内鑑定」という。）には、本件建物の現在の価格は一棟一一五〇万円（二棟で合計二三〇〇万円）という記載がある。しかしながら、右は、昭和四〇年ころ、建物に大規模な修繕が加えられたことを前提として建物の経済的残存耐用年数を今後二〇年としているのであるが、本件建物に加えられた補修は地主である原告の正規の承諾を得て被告高橋守次が行ったものではなく、借家人側で、その負担において行ったものにすぎないのであって<証拠略>、このような補修を加えたことによって、本件建物が現在なお経済的残存耐用年数を二〇年も残しているとは認め難いうえ、本件建物が大正一四ころに建築された木造建物であるという点からの減価を全く考慮していないのであって、採用できない。
3 次に建物の存在する場所的環境についてみると、本件土地はJR中野駅の北西にあり、同駅まで直線距離で約九五〇メートル、道路距離で約一二〇〇メートルの距離があり、本件土地の北側は幅員約3.2メートルの道路に面し、付近は一般住宅、共同住宅が多く、店舗が散見されるが、現在のところ道路が一般に未整備であり、車の通行は少なく、閑静な地域である<証拠略>。
本件土地の一平方メートル当りの更地価格については、米山鑑定では九二万七〇〇〇円、木内鑑定では九二万三〇〇〇円となっている。したがって、本件土地277.38平方メートルの更地価格は概ね二億五〇〇〇万円程度と認められる。
このような場所的環境をどのように参酌すべきかは見解が分かれようが、本件においては、借家人付の建物であり、しかも現行の建物賃料は一か月四軒合計で一〇万円程度とかなり低廉であって、借家人側の経済的状況に鑑みると賃貸用建物としても十分な経済的活用を図るには種々の困難が予想されることなども併せ考えると、建物自体の価格に加算すべき価格は更地価格の一二パーセント、三〇〇〇万円程度が相当と認められる。
被告高橋守次は、場所的利益としては、更地価格の49.64パーセント程度が相当であると主張し、右主張に沿う木内鑑定があるが、右は借地権消滅後の買取建物になお使用借権以上の何らかの継続的利用権があるとの前提に立つものであり、採用の限りではない。
4 以上によると、本件建物二棟が買い取られるべき時価は、建物自体の価格三四六万円に場所的環境等を三〇〇〇万円程度加味した三三四六万円とするのが相当である。
三その他
原告は、昭和六三年九月八日の本件第八回口頭弁論期日において、本件建物一、二の所有者として、被告柴田桂一ら借家人に対し、自己使用の必要等を理由に解約の申し入れをしているが、前記一の1で認定したように、被告柴田桂一ら借家人が本件建物を使用する必要性については深刻なものがあり、それに比べれば原告の本件建物使用の必要性が高いとはいえないから、現在の時点においては、借家人との関係においてはいずれも解約をするにつき正当事由を具備しているとは認められない。
また、被告高橋守次は、建物買取請求権行使後も本件建物二棟の引渡をせず、本件土地の賃料分を利得しているから、本件土地の賃貸借終了時から買取請求権行使のときまではもちろん、買取請求権行使後も本件建物の引渡済みに至るまでは不当利得として本件土地の使用料相当額である一か月四万三二〇〇円の割合による金員を原告に支払う義務がある。
四以上の次第であるから、原告の本訴請求は、被告高橋守次に対し本件建物の買取価格三三四六万円と引き換えに本件建物の引渡（建物の借家人がいる本件では借家人らに対する指図による占有移転による。）を求め、かつ、昭和六一年一一月一日から右建物の引渡済みに至るまで一か月四万三二〇〇円の割合による賃料相当額の支払を求める限度で理由があるが、被告高橋守次に対するその余の請求及びその余の被告らに対する請求は理由がない。
（裁判官大橋弘）
別紙<省略>